En los tres últimos años, la compañía bumanguesa Marval se consolidó como la constructora más importante del país y eso quedó ratificado en el más reciente especial de EN OBRA, "Las 200 Constructoras de Colombia", en el que ocupó el primer lugar, al registrar ingresos operacionales por más de 248 mil millones de pesos y ubicar, entre las 50 primeras, a otras tres razones sociales que hacen parte de la misma compañía.

Para conocer cómo una empresa regional y familiar se convirtió en el más exitoso caso empresarial de los últimos años en la actividad constructora y cuáles son sus estrategias de negocio para seguir buscando crecimientos de dos dígitos, EN OBRA habló con Rafael Marín Valencia, actual presidente de Marval, y su hermano Sergio, quien ocupa la gerencia general de la misma.

EN OBRA: ¿Cómo se formó Marval?
Rafael Marín Valencia: Marval es una empresa familiar de Bucaramanga, que formamos seis hermanos. Todos somos ingenieros en diferentes ramas y en el año 82 nos agrupamos alrededor de un proyecto de vivienda social y posteriormente hicimos el primer proyecto de vivienda sin cuota inicial en Colombia para la empresa Corviandi, en Santander.

A raíz de esa construcción, cuando ya había nacido el sistema hipotecario, los bancos se interesaron en la empresa y en facilitarnos el crédito para que siguiéramos construyendo vivienda social en Bucaramanga y en Floridablanca. Desde entonces hemos sido actores principales de la construcción en esa zona del país.

EO: ¿Cuál es la clave para que esos proyectos fueran tan exitosos?
RMV: Fuimos innovadores en muchos detalles. Por ejemplo, la vivienda social en ese entonces no se hacía en edificio, únicamente en casa, y nosotros nos propusimos hacer este tipo de vivienda en edificios de cinco pisos. Las personas no querían el quinto piso, entonces nos inventamos los altillos para que la gente tuviera una motivación para subir los cinco pisos por escalera.

Pero lo principal es que fuimos pioneros en dar a la vivienda de clase popular y media, un valor agregado con los club house; espacios adicionales como las piscinas, cancha de tenis, una cancha de squash, salones comunales, etc.

Sergio Marín Valencia: Con ello buscamos darle a la gente, que no tenía oportunidad de asistir o ser miembro de un club, la posibilidad de disfrutar de espacios de recreación y esparcimiento.

EO: ¿Cómo dieron el salto a otras ciudades?
RMV: A principios de los años 90, después de unos diez años de actividad, pensamos que teníamos una experiencia ya importante y vinimos a Bogotá en el año 94. Comenzamos en el sur de la capital del país a desarrollar proyectos de vivienda media y vivienda social. En el año 96 entramos a Santa Marta, y en el año 2000, a Barranquilla y a Cali. Hoy tenemos actividad en siete ciudades en Colombia; tenemos 60 proyectos en vivienda, desde el estrato dos hasta el estrato seis.

EO: ¿Qué aspectos tienen en cuenta al iniciar actividades en alguna ciudad?
RMV: La economía de la ciudad, el tamaño de la misma y que nos permita tener un número suficiente de proyectos para permanecer en el tiempo. Nunca vamos a una parte pensando en ser pasajeros, sino en ser permanentes, Se debe ofrecer una garantía en el tiempo y darle confianza a ese comprador, para crearle valor al producto que adquirió.

EO: ¿Y en ciudades con inestabilidad política o social –como Barrancabermeja, en la que construyeron un centro comercial- que los convenció?
RMV: Primero, es una ciudad cerca a Bucaramanga de donde somos nosotros. Segundo, es la ciudad con mayor ingreso per cápita de Colombia y es una ciudad que su aspecto político y social se transformó; de ser violenta hoy es una ciudad en la que convive todo el mundo. Además, una urbe de 250 mil habitantes con un ingreso per cápita tan alto no tenía una oferta que pudiera darle confort a los ciudadanos, que tenían que desplazarse dos horas hasta Bucaramanga para ir a un cine o para hacer una actividad de recreación.

Las estrategias para el crecimiento del negocio

EO: ¿Cómo Marval logró convertirse en la constructora número uno del país?

SMV: Es un trabajo de muchos años y de crear una cultura dentro de toda la organización. Además siempre estamos innovando; mirando hacia el interior de Colombia y hacia el exterior; conociendo cuáles son las tendencias y siempre, en todos los proyectos, dando un valor agregado.

RMV: Generando confianza. Nos preocupamos por eso desde siempre y procuramos que toda la organización tenga valores muy definidos, que generen confianza al cliente, a nuestros proveedores, y a nuestros trabajadores. La confianza es un multiplicador que hace que a la empresa la busquen, que nos ofrezcan y que nos demanden productos.

EO: ¿Cuál es la estrategia de negocio de Marval?
RMV: Nosotros tenemos una línea de producción de vivienda y paralelamente una línea de producción de clientes. El volumen que tenemos de oferta hace que permanentemente tengamos que tener esa línea de producción de clientes activa, que no es otra cosa que la búsqueda de unas familias y procurar que estas tengan siempre una expectativa de comprar en Marval, a través de un ahorro que van haciendo y que se van identificando con nuestros en proyectos.

SMV: A eso agréguele que conocemos el negocio y que siempre escogemos muy bien a nuestros socios; ellos deben tener los mismos valores que tiene Marval.

EO: ¿Y cómo se mantienen en un negocio cíclico como la construcción?
RMV: Nos hemos preocupado siempre por reinvertir en la empresa, diversificar, tener y ser conservadores en las inversiones, para no tener complicaciones en momentos bajos del ciclo.

SMV: Y nunca especular.



Vivienda, el principal negocio

EO: ¿Por qué se han enfocado tanto en los proyectos de vivienda?
RMV: Fuimos creciendo y fortaleciéndonos en este segmento. Siempre nos han interesado los proyectos grandes; hablo de desarrollos continuos de gran tamaño, porque allí se aplican economías de gran escala y eso es lo que caracteriza los proyectos de vivienda que desarrolla Marval.

EO: ¿Qué ventajas para el negocio encuentran en construir VIS?
RMV: No creemos en el negocio especulativamente; creemos en el largo plazo y ese largo plazo es una ganancia, producto de una eficiencia, de un volumen y de una permanencia. Entonces nos gusta el renglón de la clase media y de la vivienda social porque eso implica ser profesionales. Ahí solo podemos estar los que tenemos unas características de constructores permanentes, no especuladores que entran en oportunidades únicamente de buenos momentos económicos.

EO: Entonces, ¿van a seguir apostándole a este segmento?
RMV: Sí. Tenemos muchos proyectos de VIS y ahí está la gran apuesta de este país; en donde realmente esa vivienda social no parezca incipiente, sino que sea una vivienda muy desarrollada con complementos a su alrededor, como lo comercial y una dotación urbana que le permita a todas las familias tener un hábitat óptimo.

EO: Pero, ¿hoy se escuchan muchas críticas hacia los constructores por hacer viviendas pequeñas y limitadas de muchos servicios?
RMV: Nosotros creemos que la VIS debe ser de carácter progresivo y permitir que la familia acceda a un lote urbano con servicios complementarios y que su casa pueda ir creciendo en el tiempo. A eso le apostamos en las ciudades donde estamos y eso permite llegarle al bolsillo de los compradores y dar unos precios económicos. La idea no debe ser aspirar, de inicio, a una casa gigante, sino que vaya creciendo. Para eso se necesitan terrenos grandes en los que haya un gran número de viviendas, además de coordinación con las administraciones municipales para hacer macroproyectos que se conecten con la ciudad.

EO: ¿Creen que se va a cumplir la meta de millón de viviendas?
RMV: Sí.

SMV: Sí. Vemos un gobierno totalmente comprometido. También desde los desarrolladores hasta los industriales están realmente comprometidos y tienen la capacidad para que esto se logre.

La entrada a otros segmentos

EO: ¿Cómo deciden entrar a otros segmentos si están tan enfocados en vivienda?
RMV: Dentro de nuestra oferta el principal renglón es la vivienda, luego los edificios institucionales, que hemos hecho en Bogotá, en Bucaramanga y ahora seguramente en Barranquilla; ahora los centros comerciales, que indudablemente encontramos que son un complemento importantísimo para la vivienda, porque una vivienda aislada si el complemento de todos los servicios implica muchos defectos. Entonces creemos que darle a esas viviendas y a esos desarrollos de gran tamaño ese complemento de comercio e institucional fortalece los desarrollos habitacionales.

EO: ¿Y la motivación para construir cárceles cuál fue?
RMV: En la crisis de finales de los 90 y en el año 2000, el Gobierno Nacional, ante la necesidad de aumentar los cupos carcelarios, comenzó a construir cárceles. En ese momento las viviendas no se demandaban y nosotros teníamos un equipo técnico inmenso, entonces comenzamos a participar en esas licitaciones.

Así hemos hecho cuatro cárceles de las más grandes de Colombia, todas con reconocimiento de buen trabajo y terminamos con esa especialización. Algunas de ellas las hemos diseñado y nuestro trabajo es reconocido en Colombia y nos permite hoy ser los constructores de la cárcel de Ciudad de Panamá, que tendrá 5.500 cupos y será la más grande de América Latina.

EO: ¿Cómo lograron ser especialistas en este segmento?
SMV: En ese momento, Colombia tenía la asesoría del Plan Colombia y parte de la plata fue aportada a través del Federal Bureau Prison. Ellos asesoraron los diseños y especificaciones; nosotros estuvimos ahí y aprendimos de la mano de ellos. Luego fue un trabajo de varios años; de ir a mirar y aprender. Así cada penitenciaria es un aprendizaje y hemos ido mejorando en cada una de ellas.

EO: ¿Trabajan hoy en algún proyecto de este tipo en el país?
RMV: El Gobierno Nacional ha anunciado cinco proyectos grandes, vía concesión, que es diferente de lo que ha hecho hasta ahora, que es contratar y pagar. Ahora va ser producto de concesiones y en este negocio estamos interesados.

EO: Están construyendo un hotel en Bucaramanga ¿se van a meter de lleno en el turismo?
RMV: Vemos hoy una gran producción de habitaciones hoteleras porque en el país está creciendo el número de turistas, especialmente en Bogotá, y también por la exención tributaria de 30 años para esta clase de actividad. Creemos que hay espacios en varias ciudades para ampliar el número de habitaciones, y por ello también hemos mirado la ciudad de Barranquilla.

EO: Pero se habla de una sobreoferta hotelera…
RMV: No creemos. Todos los días vemos el crecimiento de esa llegada de turistas. Pero todo no puede ser Bogotá. Este país tiene que pensar que los caminos deben conducir a todas las ciudades para que crezca armónicamente.

SMV: en Varadero, Cuba, hay 40 mil habitaciones y eso hace que ellos realmente se ocupen en llevar turismo y familias para que vayan allá. Hoy viven del turismo, producto, entre otras cosas, de esa oferta de habitaciones. Con estos ejemplos para Colombia y todas sus ciudades es muy importante crecer la oferta hotelera y eso ayuda a dinamizar la economía del país.



Disponibilidad de tierras, normas y alcaldes

EO: ¿La tierra está tan escasa y cara cómo dicen?
SMV: En un país de 1.100.000 km2 hay tierra suficiente y que haya subido tanto es porque los Planes de Ordenamiento Territorial (POT) colocaron unos anillos en los municipios donde habiendo la disponibilidad de suelo no se puede tocar. Poco a poco entonces toca que la política de los gobiernos municipales entienda que es un buen negocio saber usar las tierras de manera correcta.

EO: Entonces ¿cuál es el pedido para los nuevos alcaldes que se elegirán en octubre?
RMV: Que piensen en los constructores como unos verdaderos aliados, porque las ciudades necesitan una buena infraestructura y un crecimiento ordenado. Que piensen en los planes de renovación urbana como una alternativa. Hasta ahora solamente han sido un discurso y ningún alcalde en ninguna ciudad se ha atrevido a llevarlos a cabo. Hay sitios inmensos dentro de las ciudades que se pueden desarrollar bajo este concepto. SMV: Que piensen mucho en la VIS; que se acerquen al gremio y que entiendan el número de viviendas que tienen qué hacer, porque sino las ciudades se llenarán de más cordones de vivienda informal que generan una problemática social.

EO: ¿Cómo ven la ley de suelos urbanizables que revive los macroproyectos?
RMV: Una gran herramienta que va a ayudar mucho, pero se necesitan las administraciones municipales como aliados, porque la administración finalmente, en concordancia con el desarrollador, tiene que hacer armónicamente la incorporación de esas tierras. Además en las ciudades colombianas también las administraciones regulan y son los dueños de los servicios públicos, entonces esa conjugación tiene que estar bien empatada para que se puedan llevar a cabo estos proyectos; pero indudablemente es una gran herramienta.

Internacionalización y planes futuros

EO: ¿Cómo va el proceso de internacionalización de Marval, además de ir a Panamá?
RMV: Hemos hecho una asociación con unos constructores peruanos y hemos abierto una oficina en Lima para construir vivienda inicialmente. También tenemos unas invitaciones en algunas ciudades de Centroamérica para hacer vivienda y proyectos de infraestructura.

EO: ¿En qué otros países de Suramérica piensan trabajar?
RMV: Por lo pronto vamos a ir a Perú. Tenemos una invitación también de Ecuador pero aún estamos analizándola.

EO: ¿Y en Panamá trabajarán otros segmentos aparte del carcelario?
RMV: Tenemos invitaciones para hacer vivienda en varias ciudades de este país, pero también estamos estudiándolas.

EO: ¿Cuál es la meta de crecimiento de Marval para este 2011?
RMV: Es del 20% con respecto a 2010 y hasta hoy la vamos cumpliendo.

EO: ¿Han evaluado la posibilidad de desarrollar proyectos de infraestructura?
RMV: Somos en este momento parte de la concesión del aeropuerto Eldorado; tenemos una participación en Opaín. También hemos pensado en concesiones, principalmente de edificaciones y de carreteras, pero más adelante.

EO: ¿En qué se van a enfocar durante los próximos tres años?

RMV: Tenemos que seguir haciendo macroproyectos, fortalecernos en centros comerciales y en la internacionalización de la compañía. Nosotros somos una empresa tecnológicamente fuerte y esa es una de las ventajas que tenemos para competir, porque nos caracteriza una integración de procesos: hacemos desde los diseños, producción, construcción y venta y eso, por el volumen, nos ha permitido mejorar día a día.