Mientras los precios de arrendamiento y venta siguen bajando, la administración de activos y servicios rápidamente se consolida como una de las principales fuentes de valor para este sector inmobiliario. Se trata de una oportunidad pocas veces vista en el mercado de la construcción. ¿Le interesa?

EN CONTRASTE CON el frenazo de la absorción en 2010, la tasa de vacancia de of cinas en Bogotá, que se proyecta también para otras ciudades principales, tendrá un vertiginoso ascenso alcanzando el 30% del inventario en 2011 y llegando a un promedio del 21% durante los próximos dos años. Se trata del balance más alto que se haya visto durante la última década en la materia.

Entretanto, aunque para el próximo año el inventario de edif cios clase A se duplicará, gracias a la f nalización de varios proyectos urbanísticos que sobrevivieron a la ola de cancelaciones y aplazamientos de 2009, la construcción de of cinas en general se detendrá después de un crecimiento del orden de 224% entre 2008 y 2009.


Baja absorción + Sobreoferta = Precios bajos

Siguiendo la tendencia de las principales ciudades de Latinoamérica, en Colombia concluirá el ciclo de ʻboomʼ en construcción de of cinas, ocurrido durante el último lustro gracias al dinamismo del sector y la inversión extranjera.

El fenómeno tiene una repercusión directa en la recuperación económica del país, como lo ref eja la discreta meta de crecimiento económico, f jada por el saliente gobierno en 2.5%. Dado que la tasa de crecimiento en 2009 fue de 0.4% según el DANE, una sexta parte de lo registrado en 2008 (2.4%), el consenso de los expertos es aún menos optimista, ubicando el ascenso del PIB en apenas 2.0%.

Sin embargo, dichas proyecciones traen consigo un escenario paradójico para este sector inmobiliario. Se estima que la sobreoferta será más pronunciada en espacios de clase A+ y A, con 253 mil m² construidos y 172 mil m² más en planos, alcanzando un inventario inicial de 633 mil m² solamente en la capital del país.A ello se le suman el estancamiento de la absorción y la rampante sobreoferta, así como el inminente descenso en precios por m² de venta de of cinas, con un promedio de 7 millones 100 mil pesos por metro cuadrado ($3.600 USD) en clase A+, 6 millones 300 mil pesos/m² en clase A ($3.200 USD), y $5.300/m² COP ($2.7 USD) en clase B, lo cual trascenderá naturalmente a los arrendamientos.

Con excelentes especif caciones, vías de acceso, renovación urbana y modernización, la sobreoferta de of cinas en Bogotá y otras ciudades principales tiene algo en común según los mismos análisis de Colliers: Los rangos de administración de dichos espacios llegarán a reportar utilidades record, lo cual no siempre se verá ref ejado en los balances de quienes construyeron los edif cios.


Perspectiva inmoviliaria integral: Valor y competitividad

Antes de salir corriendo a construir of cinas, revise nuevamente los rubros principales que inf uyen en el valor f nal del presupuesto de funcionamiento y la perspectiva de competitividad de una propiedad horizontal, detalles pequeños que al sumarse podrían hacer la diferencia en el margen de utilidades de un proyecto de construcción.A la hora de emprender un proyecto inmobiliario, la Directora de Investigación de Mercados de Colliers International Colombia, Aurora Turriago, recomienda contemplar un modelo de gerencia especializada en propiedades e instalaciones, con enfoque al futuro cliente: “Una perspectiva inmobiliaria integral que contemple las mejores prácticas, ef ciencias y estándares, aumenta el valor de una propiedad a partir de la gerencia de procesos administrativos y f nancieros”.

Este factor está estrechamente ligado a las tendencias de demanda del mercado, por lo que una of cina puede perder valor y competitividad si no responde al entorno complejo y cambiante, entrando a operar la sencilla regla de oferta y demanda.Por eso, cada vez son más los proyectos que analizan a fondo el uso que el cliente f nal hará de las instalaciones y cómo se pueden obtener ventajas comparativas para el constructor a partir de eso. Es allí donde surge la gran oportunidad de tercerización competitiva en espacios corporativos: el BPO&O de Of cinas.



Una ofIcina, 24 horas, múltiples negocios

Business Process Outsourcing & Off shoring (BPO&O), la subcontratación de procesos de negocios con menores costos, tiene en Colombia un nuevo auge con el surgimiento del servicio de of cinas por demanda. Bajo este modelo, el constructor puede encontrar aliados estratégicos que maximicen la rentabilidad y competitividad de su inversión.Así como es común tercerizar para que cada empresa se concentre en la estrategia de su negocio (contact center, tecnología, contabilidad o mensajería), en su búsqueda de nuevos mercados las empresas de outsorcing han venido evolucionando hasta tener la capacidad de externalizar el propio espacio de trabajo de sus clientes.

Ese es el caso del Grupo Of center de origen español, uno de los primeros en ofrecer servicios BPO de of cinas.Se trata de un concepto de outsorcing más amplio. En lugar de construir un espacio de trabajo con producción restringida a 8 horas diarias, las of cinas diseñadas para atender múltiples necesidades las 24 horas maximizan la capacidad de producción y creación de valor.

Según un informe de la fIrma McKinsey & Co., el BPO&O es uno de los sectores con más rápido crecimiento, que pasará de vender en el planeta US$ 18.000 millones en 2007, a US$ 113.000 millones en 2012, de los cuales US$ 90.000 millones estarán servidos en bandeja de plata para catapultar iniciativas principalmente en mercados emergentes como el colombiano.Una of cina BPO&O es el resultado de un entorno corporativo completo, pensado para clientes cuyo negocio no es tener of cinas, con el f n de lograr el máximo desarrollo de la actividad empresarial. El antepasado de este fenómeno es la modalidad hotelera de ʻcentros de negociosʼ, valiosa opción en el menú del viajero que con la llegada de la cadena Marriott a Colombia, ha pasado ser una obligación en el ámbito.


ʻCheck Listʼ para el constructor de ofIcinas BPO

Proyecte alianzas estratégicas que ofrezcan a su cliente una reducción sustancial en el costo de administración por metro cuadrado, integre este benef cio en la estrategia de mercadeo y aumente el precio con base en el valor ahorrado en el funcionamiento de la futura of cina. A pesar de los bajos precios y la sobreoferta, su metro cuadrado será el más competitivo, aumentando su valor real.


Construya ofIcinas para el siglo XXI

Durante el Congreso Colombiano de la Construcción realizado el pasado junio en el Hotel Hilton de Cartagena, la Presidenta de Camacol, Martha Pinto de DeHart, destacó proyectos comerciales e industriales de renovación urbana a nivel nacional. El concepto hace parte de los objetivos del nuevo Plan de Ordenamiento Territorial de la capital del país y otras ciudades principales, los cuales def nirán el rumbo de la construcción en las próximas décadas.

Ese es uno de los derroteros del nuevo Centro Bacatá en Bogotá, liderado por el grupo de arquitectos españoles Alonso & Balaguer (autor del Plan de Ordenamiento Urbano de Marruecos), en asocio con Cuatro Taller de Arquitectura. El Centro Bacatá reemplazará al actual Hotel Bacatá de la avenida 19 con cuarta, próximo a ser demolido.La torre más alta del proyecto, que tendrá 67 pisos y 250 m de altura destinados a usos múltiples, incluye un hotel de 336 habitaciones, 198 apartamentos, 23 locales comerciales, 500 parqueaderos y 160 of cinas con novedades en el campo de la domótica (sistematización y robotización de edif caciones), que facilitan el uso BPO&O.

Al contrario de espacios individuales totalmente cerrados o compartimentados, la tendencia domótica tiene un componente de “oficina sin muros” o “landscape office”, de alta versatilidad y capaz de mutar tantas veces como se requiera mediante soluciones ergonómicas, ambientales y de conectividad para of cinas inteligentes.

Hotelling, hotdesking, teleworking, teaming, informal working areas, family rooms, war rooms, conferencing, brainstorming... las posibilidades en tercerización de espacios de of cina son prácticamente inf nitas. Ahora que llegó el tiempo de tercerizar, ¿está su proyecto preparado para los nuevos retos del mercado?