Carlos Arango, presidente de Constructora Bolívar, considera que los trámites que se realizan para la aprobación de un proyecto no pueden tardar años en las ofi cinas de los funcionarios, porque eso solo retrasa el desarrollo del país.

SI HAY UNA empresa del sector constructor que puede dar luces al país para lograr la meta del millón de viviendas que se ha propuesto el presidente de la República, Juan Manuel Santos, tal vez es Constructora Bolívar, compañía que ha desarrollado más de 150 proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS) en Colombia.

Por eso Carlos Arango, actual presidente de esta empresa, que hace parte del Grupo Bolívar, conversó con EN OBRA y evidenció algunas de las prioridades, que desde su punto de vista, se deben trabajar para lograr este objetivo y ratifi có la necesidad de esfuerzos conjuntos entre el sector público y la empresa privada.

Arango también habló de los planes de la compañía que preside, de los proyectos que están desarrollando y en los que se enfocarán en los próximos meses.

EO: Basado en la experiencia de Constructora Bolívar en proyectos de vivienda, ¿cómo ve la meta del millón de viviendas del Gobierno Santos?

CA:Es deseable. Creemos que se puede lograr, sobre todo si se apoya más la vivienda de bajo precio. Las exigencias municipales o distritales hacen que no se pueda construir vivienda muy barata y el alto costo de la tierra, así como la necesidad de dotar de infraestructura ?como plantas de tratamiento de aguas o colegios? que acompañen esos grandes proyectos, hacen que no sea muy barata la tierra y así no puede haber vivienda de 60 salarios mínimos, y si no hay casi vivienda de ese precio, las personas de bajo ingreso no van a poder comprar y sería difícil lograr la meta, porque el défi cit está especialmente ahí.

EO:¿Cuáles son esas exigencias distritales y municipales?

CA:Tierras hay, pero no están en las grandes ciudades sino en los municipios cercanos a ellas. En el caso de Bogotá, están en Mosquera, Funza, Chía, Madrid y Soacha. El problema en esos municipios es que si tienen que recibir a todas las personas de bajos ingresos, que es la mayor parte de la población, nadie les compensa los subsidios que tienen que proveerles para el acueducto o para otros servicios, y así las cosas no quieren recibir gente de bajos ingresos, por ello ponen algunas trabas, y tienen razón viéndolo individualmente, pero no viéndolo como país; pero el punto es que allí es en el único sitio que se pueden hacer esas viviendas.

EO:¿Cómo se puede solucionar esta problemática?

CA:Debería haber un subsidio desde el Gobierno Nacional a esos municipios y a las personas que se comprometan a hacer vivienda para la población de más bajo ingreso. Un subsidio, por ejemplo, apoyando la infraestructura del proyecto, para darle no solamente a los desplazados, que es el apoyo que el Gobierno ofrece en algunos casos, sino también a los empleados formales, que tienen iguales derechos.

EO:Entonces, ¿cómo han hecho ustedes para desarrollar tantos proyectos VIS?

CA:En algunos casos estamos dispuestos a trabajar por márgenes estrechos y ya aprendimos a manejar el volumen. Tramitar no es fácil y las ventas tampoco, porque en la medida que uno trabaje en estratos más bajos, es más difícil que no cambie la situación económica de un momento a otro de los compradores. Entonces el tema es saber tramitar las ventas que se logran hacer y trabajar con programas adicionales de apoyo a la comunidad.

EO:¿Por qué los trámites son tan complicados?

CA:Las normas son claras, pero la interpretación que le dan muchos funcionarios no es la misma, si fuera así, no pasarían tres o cuatro años tramitándose un plan parcial, que debería haber sido aprobado en tres o cuatro meses.

EO:¿Cuál es su solicitud en este sentido?

CA:Que las normas sean más simples y que la interpretación casi que la pueda dar uno. Si es muy clara la reglamentación, la puede dar el constructor, o sea, aplicar lo que está diciendo la regla, pero cuando creemos que lo aplicamos bien las autoridades o alguno de los funcionarios del Estado dice que no; pero más que porque no cumpla, es porque no le gusta.

EO:¿Cuál es la ciudad más complicada para construir?

CA:Nosotros estamos en Cali y en Bogotá. En Cali son muy lentos los planes parciales porque pasan por el Concejo; eso es absurdo, deberían ser mucho más ágiles. En Bogotá, hay proyectos que llevan en trámite cuatro y cinco años y no han podido salir y es absurdo que la poca tierra que hay, quede congelada porque no salen los trámites. Entonces creo que funcionan bien en los otros municipios, y sin muchos obstáculos, bastante más ágil.

EO:¿Cómo ve la reconstrucción del país después de la ola invernal?

CA:Es una oportunidad para formalizar a quienes están en condiciones vulnerables, siempre y cuando se haga desocupar las zonas de riesgo, porque en el país se reubican unos, y otros llegan a zonas de riesgo nuevamente; es un círculo vicioso. El Gobierno sacó unos decretos muy significativos; el de habilitación de tierras es importante; sin embargo que se dé la posibilidad de habilitar la tierra no implica que el costo de ella vaya a ser muy bajo y permita hacer vivienda barata. Por ello, si queremos darle vivienda a personas de más bajo ingreso, debe proveerse más plata para subsidios, pero para subsidios que realmente puedan utilizar en la compra de vivienda, aunque las personas tengan que hacer algún esfuerzo.

EO:¿Y la propuesta de Camacol para construir vivienda para arrendar?

CA:Podría ser un arrendamiento temporal, pero debe estar acompañado de la posibilidad de recuperar los inmuebles rápidamente. Sin embargo, no estoy seguro de que la gente esté dispuesta a hacer un esfuerzo grande para pagar un arrendamiento de algo que siente que no es de ellos (eventualmente perdiendo la plata) y al mismo tiempo ahorrar para la cuota inicial; no es fácil tener los dos gastos al tiempo.
que hacer algún esfuerzo.

EO:Otra apuesta del Gobierno también ha sido la segunda vivienda ¿cómo ve el mercado?

CA:Hoy es muy flojo en el interior del país. Las ventas de los proyectos son de muy pocas unidades, con algunas excepciones. Lo que se vende es un bajo número que lo que hace es que los proyectos no sean tan masivos ni tan exitosos y que haya que seguir vinculado al proyecto durante mucho tiempo. En cambio puede funcionar en la Costa Caribe. En Cartagena, por ejemplo, además pueden también tener compradores del exterior.

EO:¿Qué impulso, entonces, espera el sector en este mercado de parte del Gobierno?

CA:Puede ayudar en infraestructura. En algunos sitios la infraestructura no existe; en las zonas rurales, por ejemplo. Las normas ambientales o la aplicación de estas dependen de funcionarios de las Corporaciones Autónomas Regionales y a veces es complicado conseguir los permisos, aun cumpliendo con los requisitos; eso para el interior del país. En la Costa Caribe, habilitar zonas de playa para que haya más crecimiento, como ha sucedido en países como México, y hacer que todas las entidades del Gobierno estén alineadas en ese apoyo.

EO:¿Por qué en este tipo de mercado no se miran otras zonas como la Costa Pacífica?

CA:El mar es muy distinto; entiendo que es frío y es poco transparente. Además no hay infraestructura en ninguna de las ciudades; hay pequeños desarrollos en Bahía Solano o en Tumaco, pero no hay apoyo de infraestructura. En cambio en la Costa Atlántica hay de todo; hay ciudades grandes y hay apoyos de aeropuertos, de carreteras, etc. En algunos casos falta algo de servicios públicos para poder trabajar en esas zonas y tal vez mejorar algunos aeropuertos para masificarlo, pero pienso que la Costa Atlántica es la que se vende y la que tiene alguna posibilidad de recoger turismo internacional.

Mirada al interior de Constructora Bolívar

Carlos Arango también hizo con En Obra el balance del desempeño que tuvo la compañía en 2010 y de los planes y proyectos que desarrollará este año y en el mediano plazo.

EO:¿Cómo terminó el 2010 para Constructora Bolívar?

CA:Fue un excelente año. Escrituramos cinco mil unidades y vendimos un poco más de seis mil. Las utilidades de la compañía fueron de 62 mil millones de pesos.

EO:¿Y cómo ven el 2011?

CA:Creemos que podemos crecer y seguir aumentando nuestra participación, tanto en VIS y no VIS. Creemos que el mercado no va a crecer mucho, pero los proyectos grandes se van a defender más que los proyectos pequeños, especialmente en VIS.

EO:¿Y cuáles son esos proyectos?

CA:En este momento tenemos en Mosquera (Cundinamarca) un proyecto que tiene una parte que es un plan parcial y otra que es un macroroyecto. La suma de los dos son 170 hectáreas, en las que debemos poder construir entre 25 y 27 mil viviendas. En este momento estamos tramitando ambas cosas y creemos que este proceso estará listo hacia mitad del año; así empezaremos seguramente las ventas y las obras de urbanismo, construcción y de infraestructura de servicios necesaria para toda esa población, en el segundo semestre del año.

EO:¿Cómo ve las múltiples obras que se están haciendo en Bogotá y cómo los han afectado?

CA:Hay salas de ventas nuestras que están bloqueadas por obras, entonces tiene uno que ser creativo en cómo lleva la gente al proyecto y cómo lo sigue ofreciendo. Esperamos que terminen las obras algún día y podamos tener acceso a algunos de los proyectos. Hay algunos de los nuestros que tienen obras al frente y es desastrosa la llegada y eso sí lo afecta a uno; nada que hacer; uno se rebusca para llevar a los compradores, pero no hay mucho más que hacer. Hay entonces que esperar a que terminen las obras para que los posibles compradores vean que esas zonas sí funcionan.

EO:¿Por qué se han concentrado en Cali y Bogotá? ¿No tienen otras ciudades en la mira?

CA:En Colombia casi el 65% de las viviendas nuevas hechas por constructores -no construcciones individuales- están en Bogotá, Medellín y Cali. Los otros mercados son de dos mil viviendas al año entre todos los constructores, entonces si uno tiene una participación del 10%, tiene 200 unidades y eso no es un volumen demasiado importante para atomizar la compañía. Por ahora no pensamos en ello. Nosotros estuvimos en Medellín de pronto volveríamos a mirarla y eventualmente Barranquilla, pero no hay mucho más

EO:Y en proyectos de turismo ¿tienen algo?

CA:Muy seguramente empezamos en un par de meses un proyecto en Anapoima (Cundinamarca), para vender bajo el sistema fracionals, es decir, por cuartas partes. Las personas compran una semana al mes o tienen derecho de una semana al mes, pero la valorización de la propiedad es de ellos y existe una administración que les evita tener un mayordomo; siempre van a encontrar su casa y su piscina en perfecto estado cuando lleguen. Lo desarrollamos así porque mucha gente no quiere ir todas las semanas a una finca, sino con una vez al mes es suficiente, entonces tendrían la posibilidad de ir a una segunda vivienda de muy buena calidad sin tener que comprar la casa entera.

EO:¿En qué va la remodelación del hotel Zuana en Santa Marta?

CA:Estamos haciendo una ampliación que es equivalente a un 50% de crecimiento del hotel actual. Vimos la necesidad de iniciar estos trabajos porque tiene una altísima ocupación y es un destino conocido ya en todo el país. La inversión que estamos haciendo es de $50 mil millones.

EO:¿Están mirando de reojo o de frente posibilidades de internacionalización?

CA:Creo que el crecimiento que debemos tener este año y el entrante debe ser aquí en el país. En 2011 esperamos vender 8.500 viviendas, y llegar a cerca de diez mil, el año entrante. Entonces cuando consolidemos esto, vamos a mirar a países vecinos, en los que hay muchas posibilidades de trabajar.

EO:¿Y al mercado de capitales?

CA:Lo vemos muy interesante, pero nosotros por ahora no estamos en ese plan. La compañía es totalmente del Grupo Bolívar y no se están buscando accionistas ni se ve que en el corto plazo se vayan a buscar accionistas adicionales. Tenemos todo el apoyo de la banca y de nuestros accionistas para financiar las tierras y financiar los proyectos, entonces no nos hace falta por> ahora.

EO:¿O sea que las asociaciones o joint venture también las descarta por ahora?

CA:Son interesantes para los proyectos de alta inversión, como son centros comerciales de alto costo o edificios de oficinas muy grandes, o algo por el estilo. Pero lo que pasa es que no todos los inversionistas internacionales están dispuestos a correr riesgos en Colombia; riesgos de cualquier tipo; no les interesa y quieren unas tasas de rentabilidad muy altas, que hace que de pronto el constructor colombiano termine trabajando para ellos. Hemos oído algunas propuestas que nos invitan a trabajar de manera que la rentabilidad sea toda para el inversionista extranjero y todos los riesgos serían nuestros, entonces con ese tipo de inversión extranjera no es bueno. Creo que hay mucha inversión extranjera interesada en entrar a Colombia y el apoyo es especialmente para proyectos grandes.

EO:¿Cómo ve el desempeño del sector para este año?

CA:Yo creo que hoy el negocio está en VIS. Obviamente la situación es buena si uno hace el proyecto adecuado en cualquier segmento. Creemos que el mercado se está autorregulando, nadie está sacando sobre oferta de productos. En los informes no se ve que se haya enloquecido la gente a sobre ofrecer, porque eso haría que se cayeran los precios. Creo que la gente está trabajando de manera cuidadosa, no están construyendo sin haber vendido. El mercado está bien en todos los rangos y el nivel de inversionistas es razonable.

EO:A propósito de inversionistas ¿por qué aún no se ha podido lograr que los fondos de pensiones le apuesten de manera decidida al sector?

CA:Los fondos de pensiones pueden entrar, pero es un riesgo que a lo mejor no conocen, y si entran, no lo hacen directamente a una constructora sino a través de un fondo que se constituya para este fin y estos hasta ahora están empezando. Estoy seguro que van a funcionar y algunos de ellos con recursos del país o del exterior y seguramente terminan entrando en algunos de esos proyectos, porque es un negocio bueno y por los recursos que ellos tienen, su apoyo es importante para el sector.

EO:¿Cómo ve los planes de renovación urbana que se desarrollan en varias ciudades del país?

CA:Son excelentes, pero se debe aclarar que eso en principio no es para una vivienda de bajo nivel; no es para solucionar el déficit de vivienda, sino que es para atender el crecimiento en los niveles socioeconómicos de tres en adelante. Si logran que funcionen bien y que haya expropiaciones en beneficio de terceros, que entiendo que es algo que ya el Ministerio está trabajando para que se puedan adquirir las tierras, y el apoyo de pronto de los fondos de pensiones o de inversionistas, dado que son tierras que hay que comprar prácticamente de contado y hay que invertir además para el urbanismo, creo que es importantísimo que se den estos proyectos en el desarrollo de las ciudades.