LA FIRMA inauguró recientemente el que es quizás el centro logístico y de carga más estratégico del país, el Parque Logístico Nacional del Tolima. Gabriel Díaz, Presidente de Oikos, habló con EN OBRA sobre su interés en este segmento, las estrategias de la compañía para explotarlo, y acerca de la sobreoferta de oficinas en Bogotá.


EN OBRA: Un breve repaso de qué es Oikos

Gabriel Díaz: Tenemos 30 años en el sector, contamos con 63 socios, e inicialmente fuimos una empresa constructora. Oikos traduce “casa” en griego, porque los 17 socios fundadores hablamos la lengua. Hoy en día, nuestra compañía tiene cuatro frentes de negocio: construcción, inmobiliaria, titularización y Oikos Storage. Buscamos siempre tener ideas nuevas, así que nuestra Junta Directiva la componen , además de constructores, administradores y empresarios, un médico y un filósofo,que no conocen nada de construcción; eso nos abre los ojos ante las cosas, y nos ayuda a darle una mirada distinta a nuestros objetivos.


E.O: ¿Cuál ha sido el gran aporte de la compañía al sector constructor colombiano?

G.D: Trajimos a Colombia la titularización inmobiliaria hace 12 años. Descubrimos que la fincaraíz que se creía tan buena, no se vende, porque simplemente no sabemos venderla. Un edificioque vale $16 mil millones, que da una renta actual entre valorización y arriendo del 26%, es un buen negocio. Pero si yo le digo “giremos un cheque por $16 mil millones y hacemos negocio”, usted me va a decir “me la puso muy de para arriba, eso es mucha plata”. Y ahí, por esa cifra tan grande, usted no puede hacer negocio. Ahí es donde uno puede hacer 16 mil negocios de un millón de pesos. Eso se lo inventaron los carniceros: ellos venden la vaca por libras, no la vaca entera. Nadie compra azúcar por toneladas en un supermercado, por muy barata que se la vendan; el negocio está en venderla por libra. Y eso es lo que no sabemos hacer en Colombia los inmobiliarios. El que viene aquí y nos dice “quiero comprar un local en un centro comercial bien bueno; y unas tres o cuatro bodegas de carga, y un piso de oficinas”,le decimos “claro, los títulos valen a mil pesos ¿algo más?”. Nosotros tenemos más de 50 inmuebles titularizados. Ese es el comercio. Usted pone el inmueble en la fiducia,pero no pierde el ejercicio de la propiedad, porque la fiduciano ejerce la propiedad. ¿Cuántas empresas en Colombia tienen una cantidad de plata congelada en inmuebles y la necesitan?


E.O: Oikos ha estado detrás de la construcción de grandes terminales de carga de la calle 80 en Bogotá ¿Por qué es enfoque, y hacia qué se encamina la compañía con esa apuesta?

G.D: Investigamos y encontramos que 10 terminales de carga habían fracasado porque muchas de ellas trabajaron con el Estado, y eso a veces es muy complicado de manejar. Nos lanzamos a la primera terminal de carga en Bogotá hace 5 años y nos fue muy bien; vendimos rápido. Ello porque estudiamos el problema de las otras y no caímos en eso; vimos la oportunidad. Descubrimos que existen tres cosas importantes para hacer una terminal de carga: el sitio, el sitio y el sitio. Ahí uno no puede fallar, y es donde se equivocó la mayoría. Hace 5 años nos enfocamos en terminales de carga y logística. Hemos hecho la Terminal de Carga de Bogotá en la calle 80, en frente hicimos el Centro Empresarial de Negocios, y luego una tercera que se llama Centro Industrial y Empresarial. Todos entre 150.000 y 240.000 metros cuadrados. Se trata de centros bodegaje, oficinas,locales de comidas y comerciales, y servicios integrales.


E.O: Hay una tendencia clara de brindar en estos terminales de carga todo un conjunto de servicios integrales ¿por qué?

G.D: Bogotá no va a poder seguir recibiendo camiones, así el Alcalde lo decrete o no. El tráfico es un caos. En un futuro cercano, todos los que tengan bodegas se tienen que salir de Bogotá, y los que tengan tendrán que ocuparlas en vivienda, o VIS. Las bodegas en Bogotá se van a venir para abajo y se van a desvalorizar, y prueba de ello es que ya hay en la ciudad bodegas de $800.000 el metro. La integración de estos servicios se da en razón a que en estos centros, y sin entrar a la ciudad, están las zonas de parqueo, de descargue, restaurantes, almacenes, y alojamiento. Todo se puede hacer ahí. En cambio, si uno entra una mula a Bogotá tiene que buscar dónde parquear, luego donde dormir, dónde comer, y ese es el problema. Igualmente buscamos hacer bodegas de buenos pisos, alturas suficientes,amplias zonas de reunión y oficinas.


E.O: Usted habla de sacar las bodegas de Bogotá ¿qué tan bueno sería sacar todas las bodegas de las grandes ciudades del país?

G.D: Efectivamente, en todo el país, hay que sacar las bodegas de las ciudades. Hemos encontrado una mina interesante haciendo esto. El futuro del negocio van a ser las bodegas, dado todos esos proyectos de infraestructura y vías que adelantará el Gobierno.


E.O: A ello obedece la reciente apertura en Ibagué del Parque Logístico Nacional del Tolima, un proyecto estratégico para Oikos...

G.D: Sí. Ibagué es el corazón de Colombia, solo que no tiene venas. Necesitamos un cardiólogo para conectar ese corazón con el centro del país: la doble calzada, poner puertos y aprovechar el río magdalena, además del tren, y el aeropuerto de Flandes, que será el más grande de Colombia para transportar carga. Cuando Ibagué tenga venas, todo el mundo se tiene que ir allá a distribuir. Si uno va a distribuir a Bogotá, Cali y Medellín ¿Dónde debe estar? en Ibagué. Conocí un señor que comercializaba productos empacados a presión en Bogotá, que al llegar a Cali se le reventaban. Ahora, en Ibagué los va a empacar. Cuando yo inicié el proyecto de Ibagué, el Presidente de la Sociedad de Ingenieros del Tolima me dijo: “usted está loco doctor, ese proyecto es demasiado grande para la ciudad”. Lo inauguramos en noviembre y hoy me da la razón. Hay que mirar siempre la solución, porque en el sector hay mucha problemática, pero poca “solucionática”.


E.O: ¿Hacia qué otras ciudades está mirando la compañía para llegar con estos terminales logísticos?

G.D: En Cartagena estamos mirando, pero estamos esperando por el tema de orden político. Miramos Medellín y Bucaramanga. En Bogotá tenemos 4 y vamos para un quinto proyecto.


E.O: No sólo la construcción de estos proyectos ha sido un fuerte enfoque para Oikos. Arrendar bodegas construidas por ustedes para servicios temporales, ha sido otro campo de desarrollo...

G.D: Nosotros adelantamos el frente Oikos Storage, que son pequeñas bodegas donde la gente puede meter los trasteos, o demás tipos de almacenaje. El cliente las usa como propiedad. Si yo necesito hacer una remodelación de una oficina,oikos storage viene, me empaca, lo lleva en un camión asegurado, lo descarga, y lo almacena con toda la seguridad, dado que son bodegas copiadas de Estados Unidos. Su carga se le entrega en cualquier parte del mundo, dado que tenemos alianzas con compañías extranjeras que nos permiten hacer eso. En Bogotá tenemos 600, donde vemos el potencial de construir más de mil, porque hay muchísima gente que necesita guardar sus archivos, trasteos, etc.


E.O: ¿Cómo ven ustedes la competencia en el sector?

G.D: Yo no le tengo miedo a la competencia, porque cuando uno tiene mucha competencia es porque va por el buen camino. Lo importante es saber competir. ¿Por qué hay tanta gente en la 80? Porque es un buen sitio; hemos sido los primeros pero ya la gente se dio cuenta que ahí estaba la oportunidad. Cuando la gente que tiene bodegas en Bogotá se empiece a concienciar que tienen que salirse de la ciudad, vamos a tener la necesidad de construir 2 millones de metros cuadrados de bodegas en Cota, Mosquera, la Calle 13 o la 80.


E.O: Oikos es un claro ejemplo de diversificación¿Cómo ve usted hoy en día este fenómeno?

G.D: Nosotros tenemos nuestros cuatro frentes: construcción, inmobiliaria, titularización y Oikos Storage. En este negocio, uno no puede quedarse con una mesa de una pata cuando puede tener una con cuatro. Una mesa de una pata se cae fácilmente. Después de la crisis, nos hemos dado cuenta que tener todo concentrado en fincaraíz o construcción, es muy peligroso. Hay que abrirse. Si Oikos no hubiera tenido la titularización inmobiliaria en la crisis del 97, hubiera tenido que cerrar la constructora, porque yo duré 5 años sin poner un ladrillo. Con la titularización, acá la pasamos tranquilos; con crisis pero sobrevivimos. Hoy en día le puedo nombrar más de 50 constructoras de una sola pata que cerraron en el 97.


E.O: ¿Qué opina Gabriel Díaz de la crisis?

G.D: Estamos convencidos que “crisis” y “oportunidad” es la misma palabra. Cuando uno tiene una crisis, debe abrir los ojos para ver la oportunidad, y allí es cuando se hacen los mejores negocios. Cuando uno acierta, aprende, y cuando se equivoca, aprende mucho más. Hoy en día no podríamos hablar de crisis; se han disminuido las ventas, al igual que se vende más lento: lo que se vendía en 8 días ahora tarda 2 meses. Eso no me preocupa, porque si la construcción va demasiado bien, todo el mundo se mete a construir, y eso es malo.

Es por eso que las crisis sirven para que todos los ginecólogos o médicos se retiren de la construcción. Cuando la cosa está dura, solamente los que saben se meten. La crisis es una oportunidad para el que sabe localizarse fuera del sector de afectación, porque en toda crisis el que se ubica fuera del sector de afectación recibe el beneficiodel deterioro del mercado. De ahí que las experiencias y el conocimiento de estos factores hacen que algunos constructores puedan en momentos de crisis producir exitosos proyectos. Esto también tiene que ver con los compradores, porque el comprador que logra visualizar estos conceptos puede aprovechar esa oportunidad que la crisis le ofrece. Obviamente, hay que hacerlo con mucha prudencia y cuidado pues en caso de no acertar puede caer en el problema de la afectación de la crisis, si no logra diferenciar estos conceptos y acertar en la decisión.


E.O: ¿Cómo ve usted la crisis de la venta de oficinasen Bogotá? ¿Hay demanda para este segmento?

G.D: Todos los informes de los estudios hechos en los últimos meses están arrojando una disminución en las ventas de las oficinasen Bogotá, y eso ha alarmado a muchos constructores e incluso a los compradores. Puedo decir que sí ha existido una sobreoferta en las oficinasde Bogotá, ya que los años 2007 y 2008, fueron de muy buena acogida y ventas, y eso hizo que en 2008 se excediera la oferta, pensando que la demanda continuaría. Sin embargo, pensemos que desde el año 2008 comenzó a contaminarse el tema por efectos de las elecciones, y por el efecto de la diferencia en el comercio exterior con Venezuela y Ecuador; ello produjo una incertidumbre muy grande en los compradores, desmejorando la demanda. Muchos prefirieronaplazar la decisión buscando tener claridad sobre estos aspectos.


E.O: Habiéndose incrementado tanto la oferta, como la disminución de la demanda, obviamente el mercado entro en crisis...

G.D: Sí. Ello ocasionó que más de 20 proyectos tuvieran que detener su mercadeo o suspender su construcción, especialmente en ciertos sectores, tales como el sector entre las calles 65 y 120 por encima de la Caracas, así como el sector del centro de Comercio Internacional.


E.O: ¿Usted cree que por lo pronto no hay más oportunidades en este segmento?

G.D: Hay que analizar que esta es una crisis de muy corto plazo, dado que surgió de la incertidumbre del futuro cercano, que con las elecciones quedará definida en el mes de Julio totalmente.También hay que tener en cuenta que esta crisis no afecta a todos los sitios ni a todo tipo de oficinas;es el mercado normal de oficinasque se estaba sobreofertando. De hecho, muchos edificiosque actualmente se construyen en ubicaciones especiales o destinos especiales, continúan desarrollándose con éxito.


E.O: ¿Cómo define usted los factores de afectación en el segmento de oficinas?

G.D: Si usted está construyendo un edificioen una ubicación que hace que su valorización o su destino sean también especiales, esto obviamente produce una diferencia que no lo afecta. Podríamos mirar un ejemplo concreto: en este momento se desarrolla un edificioen la Avenida Esperanza con la futura Alo; este edificio está orientado hacia el mercado de Colfecargas y va a ser la sede de esa entidad, por lo cual tiene un mercado cautivo muy especial que no está interesado en comprar en otro sitio, sino específicamente allí para quedar aglutinado con todo el gremio.

Adicionalmente, este edificio,por la cercanía al Aeropuerto, tiene un mercado diferente que está en gran crecimiento y que no tiene mucha oferta; además el precio es muy bajo en comparación al sector, y eso lo hace muy atractivo. La futura Alo, una vez se haga, cosa que esperamos sea el próximo año, le creara al edificiode Colfecargas una valorización muy alta; factores que hacen que aunque exista una crisis general en el concepto de oficinas,puedan resultar en el éxito del proyecto. También podría influiren el tema que los tratados de libre comercio, especialmente con los Estados Unidos, tengan ya una definiciónclara y que ojala pudiéramos volver a tener unas buenas relaciones comerciales con los países vecinos, especialmente con Venezuela.


E.O: ¿qué cree usted que pasará a futuro en este tema?

G.D: Podríamos decir, en resumen, que la crisis que actualmente afecta todo el sector de la venta de oficinas,casi en la totalidad del país, pero muy especialmente en Bogotá, parece ser de corto plazo; yo creo que al finalizarel presente año, el mercado podría arrancar nuevamente y que obviamente existen lugares, destinos y orientaciones de mercado que están por fuera de la crisis. Sin embargo, tenemos que aceptar y es absolutamente claro que existe en este momento una disminución en la iniciación de proyectos de oficinasy en la demanda de las mismas; disminución que posiblemente se modifiquea partir de Julio, una vez definidaslas elecciones y que el país retome una orientación definida.