Colombia experimenta un boom de proyectos de oficinas en sus principales ciudades. Conozca cómo se mueve hoy el negocio y los aspectos que debe tener en cuenta a la hora de desarrollar un inmueble de este tipo

El narcotráfico primero y posteriormente el gran protagonismo de los grupos armados ilegales y su violenta influencia en varias zonas del país hacían impensable que las empresas grandes y pequeñas siquiera pensaran en la opción de elegir a alguna ciudad colombiana para poner su base de operaciones aquí.

Hoy, sin embargo, la seguridad y un comportamiento económico en ascenso, han hecho que las principales urbes del país experimenten un boom de la construcción y uso de oficinas, que permite registrar cifras excelentes del desempeño de este segmento del negocio y que muchas constructoras le apunten a este tipo de proyectos.

De acuerdo con el más reciente estudio de la firma Colliers Internacional, denominado Global Office Real Estate Review que se refiere a cómo se comportó el segmento de oficinas en el segundo semestre de 2010, Bogotá es la ciudad número 34 del mundo en la que más ha crecido la construcción de oficinas, mientras que en América Latina se ubica en la posición número cuatro.

“La favorable imagen de la que hoy goza Colombia ante el mundo y sobre todo para América Latina, ha consolidado a Bogotá como una ciudad de referencia económica donde importantes compañías financieras, de servicios, de hidrocarburos y telecomunicaciones buscan establecerse, estimulando al sector de la construcción a ofrecer soluciones ante la demanda de oficinas y locales comerciales”, explica la gerente general de la firma constructora Real Estate Marketing (REM), Elizabeth Pava Robayo.

La capital del país registró al cierre del año anterior, de acuerdo con Colliers Internacional, 263.670 metros cuadrados en construcción de oficinas (tipo A+, A y B), por encima incluso de ciudades como Santiago (Chile), Buenos Aires (Argentina) y Lima (Perú).

Pero no solo la capital del país muestra este fenómeno de crecimiento de espacios laborales para empresas específicas. Ciudades como Cali, Medellín y la Costa Atlántica han generado un apetito por parte de los desarrolladores de proyectos de oficina, que ha llevado al crecimiento del área de licenciamiento a cifras que hasta hace poco eran impensables.

Según el informe de febrero de 2011 del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane), en el segundo mes del año se aprobaron en 77 municipios de todo el país bajo licencias 108.948 m², de los cuales 43,2% se autorizó en el estrato medio-bajo, 24,3%, en el medio y 15,5% en el estrato medio-alto. Por lo que el metraje licenciado para este uso representó 6,3% del área total registrada en ese periodo.

En otras palabras, el país pasó de tener en febrero de 2010, 31 mil m2 licenciados para uso de oficina a 109 mil m2 en el mismo mes de este año, lo que representa un incremento del 252%. Antioquia licenció en el mes ya mencionado 37.845 m2, Córdoba, 16.685 m2 y Valle del Cauca, 4.505 m2.

Por qué invertir en oficinas

“El aumento de la inversión extranjera y las expectativas que se tienen como una economía emergente que ofrece grandes oportunidades, es uno de los factores relevantes de este fenómeno”, así resume Liliana Hurtado Casas, directora comercial de la firma Aldea Proyectos, las razones del porqué seguir invirtiendo en la construcción de oficinas.

Pero si se quiere ser más puntual en esas motivaciones se debe, por ejemplo, ver que Colombia busca con Tratados de Libre Comercio expandir su economía y la entrada de más empresas internacionales al país y el posicionamiento de las nacionales hará que se busquen mejores lugares estratégicos para cumplir con su actividad.

“De otro lado, la dinámica del mercado laboral y los nuevos desafíos para incorporarse al mundo globalizado exigen ser más productivos y competitivos, esto ha influido en el comportamiento del mercado empresarial, donde cada vez son menos los empleados de planta y más quienes deciden trabajar por cuenta propia y crear nuevas empresas, lo que ha dinamizado en los últimos años distintos sectores que hoy están abriendo nuevas oportunidades de negocio a grandes, medianos y pequeños empresarios”, explica la gerente general de REM.

Para vender o para rentar

Si bien es cierto que existen varias clases de compradores y de usuarios de oficinas, los más comunes son “los que buscan la mejor alternativa de inversión, para tener una renta fija, - asegura Hurtado Casas- y los que buscan exclusividad y posicionamiento de su empresa y, por tal razón, buscan la mejor opción para lograr este objetivo”. Por ello se puede decir que vender o alquilar depende más de lo que el constructor ofrece y sobre todo de los objetivos empresariales de sus clientes.

No obstante, “la tendencia mundial es construir para rentar, especialmente en proyectos comerciales apalancados con fondos de inversión inmobiliaria. En este esquema, se renta el inmueble en una etapa previa a la construcción para lograr el “punto de equilibrio” del proyecto, lo que garantiza al inversionista de capital la fuente de recursos y rentabilidad. En algunos casos se pueden solicitar anticipos de renta para garantizar el contrato y obtener parte de la liquidez para la obra. En lo relativo al mercado de inmuebles nuevos destinados a oficinas, comercio, bodegas y vivienda en Bogotá, se observa que su comportamiento es variado, con un dinamismo en cuanto a oferta disponible para venta y arriendo, con crecimientos en el último año en comercialización que van del 7,5% al 37% en promedio por tipo de uso”, explica Pava Robayo, de REM.